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〖投資用④〗「管理の行き届いたマンション」を事前に見分ける方法はあるのか?

マンションでは管理が大切で、投資用物件の購入に際しても「買ってはいけない物件の見分け方」といった記事を読むことが多いと思います。そういった記事では事前に取り寄せるべき資料を提示し、「シビアな目でしっかり選べば良い住まいを手に入れられる」といった趣旨のことが書かれているのが通常ですが、管理の良し悪しを事前に見分けるのはそんな簡単な話ではないのです。

申し込み前に資料を取り寄せるのは簡単ではない

不動産の契約に際しては事前に重要事項の説明(住説)を実施しなければならないと法律で定められており、マンションの場合はここで初めて管理組合の詳細情報を知ることになります。

マンション

そうは言ってもここで知ることができるのはごく限られたことだけであり、また重説は契約することを前提として進められるため、この段階で断りなどそうそうできるものではありません。

そのためネット記事では総会議事録、長期修繕計画書といった資料を事前に管理会社から入手することを勧めていますが、これは意外と難しいのです。

資料の取り寄せには手数料が発生します。仲介会社が客から受け取ることができるお金は成約時の仲介手数料だけで、内見時の交通費等の経費は請求できません。(イレギュラーなものについては請求できるらしいがあまり知られていない)成約しなければかけた経費は全て無駄になるため、買うかどうかわからない状況で仲介会社が快くやってくれるとは思えません。

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資料を入手できても素人が自力で理解するのは無理

仮に資料を入手できても次にその中身を自分で理解しなければなりません。管理組合の資料を理解するにはある程度以上の知識が必要で、仲介会社の営業マンではまず無理です。

多くの記事で「議事録を読めばマンション内の全てがわかる」と総会議事録を評していますが、実は議事録では省略されることが多くそれだけ読んでも何もわかりません。

決算報告や工事の実施に関しては議案書に詳細な資料が添付されますが、議事録においては「議案書記載の通り」と書かれるのみです。そのため議事録だけ読んでも「決算が承認された」「工事の実施が承認された」ということがわかるだけで、内容については何も書かれていません。議事録は議案書とセットでなければ意味がないのです。

筆者は大手と中小の二つの管理会社を経験していますが、どちらも書式はほとんど同じでした。恐らくほとんどのマンションでも同様だと思います。

議案書

また議案書を入手できてもそこには無数の数字が並んでおり、素人が「財務状況は適正か?」「修繕積立金は十分に貯まっているか?」「未収金が多すぎたりしないか?」などわかるものではありません。

長期修繕計画書

長期修繕計画書には無数の修繕項目と修繕費の見積もり、修繕工事の周期が記されていますが、これが適正か否かについては建築のプロでなければわからないでしょう。

簡潔明瞭な方法がある

「買ってはいけないマンションを見分ける」ことがいかに困難かをご説明しました。検討中の各物件に関していちいちこんなことをしていては膨大な時間がかかってしまい、その間に他から申し込みが入って部屋がなくなってしまうものです。

管理が行き届いたマンション

「管理が行き届いたマンション」を手に入れるため、私の経験則から編み出した簡潔明瞭な方法があり、これについては次回にご紹介します。

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