最近マンションに関する様々なセミナーに参加する機会を頂いていますが、そこで必ず耳にしたのが「2025年問題」という言葉です。今回はマンションにおける2025年問題をご紹介しますが、ここで発生する諸問題から身を守るには物件探しで「ババを引かない」ということしかないようです。
大阪万博が開幕するころ日本は大変なことになっている
大阪万博開催決定というニュースが飛び込んできたことにより急に脚光を浴びることとなった2025年ですが、実はそれ以前から様々なことで取り上げられており、万博が開幕するころの日本は恐らくとんでもないことになっているであろうと予測されています。
第二次大戦直後のベビー-ブームで誕生した「団塊の世代」と呼ばれる人びとが全て後期高齢者となるのがこの年で、これまで国を支えてきた人々が逆に給付を受ける側に回るため、これにより介護・医療費などの社会保障費が急増すると懸念されています。
この頃になると現在よりも人口が大幅に減少しており、その一方で国民の3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という人類がこれまで経験したことのない『超・超高齢社会』となることから様々な問題が発生すると考えられ、これらを称して「2025年問題」と呼ばれています。
2025年になるとマンションは建物と居住者の「２つの老い」にさらされ、それにより様々な問題に直面すると予想されています
空き家の大発生
長らく危惧されてきた人口の減少がついに現実のものになり、需要は確実に減少しているにもかかわらず新築マンションの供給は変わらずに続いています。これだけでも「やばいよやばいよ」という気持ちになりますが、ここに居住者の高齢化という問題が加わるとさらに大変なことになるのです。
最近ではマンションを終の棲家と考える人が多数を占めるようになりましたが、居住者が人生を全うした後の部屋をどうするかということが新たな問題になります。残された部屋は基本的に相続人が何とかするしかありませんが、自分で住むこともできなければ売ることも貸すこともできない「どん詰まり」の状況が今後大いに増えると考えられます。負の資産を抱え込むくらいならはなから相続を放棄するという手段もありますが、そうなっては管理費等の請求先がない状態となります。
こういったことが積み重なり、今後の日本では空き家が大発生することが確実視されているのです。
廃墟マンションが都心部にも出現
2025年になるとマンションの総戸数が700万戸を突破しますが、それと同時に建物の高経年化が進行し、築50年超のマンションが32万戸を超えます。一方でマンションの内部では60歳以上の世帯主が全体の70％を超えると予想されており、孤独死が頻発しても不思議ではない状況です。
建物はボロボロでも修繕積立金が枯渇していて、それでも区分所有者の大半が年金生活者という状況では値上げは難しく、そうなるとそのマンションは建替えどころか大規模修繕も難しいという状況となります。
こういった問題が発生するのは過疎化が進行した地方のマンションと考えがちですが、実は2025年頃には都心部でも廃墟マンションが出現すると予想されています。
さらに2027年以降になるとタワーマンションの多くが築30年超となり、大規模修繕が難しいことから様々な問題が露呈することになります。
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物件探しで「ババを引かないようにする」しかない
マンションの廃墟化を防止するため、容積率を優遇することにより少しでも建替えをしやすくするよう様々な政策が検討されています。しかしそういうような社会情勢になっても恐らく新築マンションの供給は続いていると予想され、「空き家の大量発生」や「廃墟マンションの出現」という世の中の大きな流れは変わらないと思います。マンションに長く関わってきた者にとって目を背けたくなる話です。
どうやら2025年においてマンションは完全に2極分化し、管理の行き届いた一部の優良物件とそれ以外という具合に分かれてしまっていると思われます。セミナーでは様々な策が提案されていましたが、個々のレベルで出来ることとしては「一部の優良物件」に住むことを目指すしかなく、そのためには物件選びの際に「ババを引かない」ようにするしかありません。
ネット上に氾濫している「買ってはいけないマンションの見分け方」という類の記事がいかに現実離れしたありえないもので、不動産取引の実務について無知な人によって書かれたものであるかということはこれまであちこちで書いてきました。
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マンションの表も裏も見てきた私としては「大手が管理している大規模物件ならババを引く確率が低い」ということしか言えません。
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格付け制度の導入しかないのでは
マンションの管理の良し悪しを外部の人が見抜くことは困難で、「シビアな目でしっかり選べば中古マンションでも良い住まいを手に入れられる」というようなものではなく、そのためマンションの購入は新築でも中古でも「イチかバチか」という要素があります。
不動産取引においてこのような博打的な部分をできるだけ避けたいものですが、そのためにはマンションの管理状況を中立的な立場から格付けするような専門機関を立ち上げるしかないのではないかと私は思っています。
管理組合から依頼があれば専門的な視点で管理状況をチェックし、何らかの形で格付けを与えるというもので、この評価が高ければマンションの資産価値が高まるため、自信のある管理組合は争って利用すると思われます。一方で格付けのないマンションはその分だけ資産価値が下がるため何らかの措置を取らざるを得なくなり、これによって管理会社の淘汰等、様々な変化が進行するのではないかと思っています。
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◆中古マンションの管理の良し悪しを事前に見分けることは不可能
◆それでもマンションは借りるより買った方がいい
◆「中古マンションの狙い目」とは？