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〖事情通〗中古マンションの購入時に管理の良し悪しを見分けるコツは有るのか?

今回は中古マンションの購入の際に気になる、管理の良し悪しの見分け方について書きたいと思います。私は不動産関連で19年の実務経験がありますが、その約半分はマンション管理会社でフロント業務に従事していました。ネット上にはマンション管理に関し様々な記事が投稿されていますが、そのほとんどが管理の実務経験のない方が書いたもので、現実にはあり得ないことが数多く記載されているので注意が必要です。

「買ってはいけないマンションの見分け方」には注意が必要

「マンションは管理を買え」という言葉が広く使われ、「中古マンション 管理」と入力して検索すると、「買ってはいけない物件の見分け方」「管理がダメなマンションの見分け方」といった「ハウツー物」の記事がズラリと登場します。

マンションの顔であり、チェックポイントの一つであるエントランス内容としては、マンションを購入する際の事前のチェックポイントをいくつか紹介しており、「シビアな目でしっかり選べば中古マンションでも良い住まいを手に入れられる」とまとめているのが常ですが、どれも不動産取引の実態を知らないと思われる内容ばかりであり、私としては到底黙っていられません。

事前のチェックポイントとしては、大抵の場合「管理組合の財務状況」「過去の修繕状況」「共用部の管理状況」「入居者同士のトラブルの有無」の4点が挙げられていますが、実は内見から申し込みまでの間にこれらを十分にチェックするなど不可能に近いことなのです。

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内見から契約までの実際の流れと、どうしようもない現実

中古マンションを購入する場合、仲介業者が紹介してくれた中から気になった物件を内見するところから始まります。恐らく複数の部屋を見ることになると思いますが、その中で最も気に入った物件に申し込みを入れます。

不動産売買契約書の冊子申し込みが入ると仲介業者は契約の準備に入ります。重要事項説明書(重説)を作成するためには管理組合の様々な情報を入手しなければならず、そのために管理会社に対して「重要事項調査依頼」といった形式で、手数料を払って開示請求します。先ほど挙げた四つのチェックポイントの内、「管理組合の財務状況」「過去の修繕状況」はこの中に入ってきますが、重説の書式の中に納めなければならないため、内容としてはかなりかいつまんだものとなります。

売主と買主は、このような流れで作成された書類の説明を受けた上で契約書類を取り交わします。つまり現行の不動産取引では、「管理組合の財務状況」と「過去の修繕状況」は契約直前になるまでわからないのです。いいかどうかは別問題としてこれが不動産取引の現実であり、ハウツー物の筆者はこのことを知らなすぎます。

資料の入手はやろうと思えばできるが簡単ではない

ハウツー物の記事では「長期修繕計画書」「総会の議案書」「直近の決算資料」「総会議事録」といった資料を取り寄せて内容を確認することを勧めています。

管理組合総会の議案書売主がこれらを保管していることは期待しない方がいいでしょう。そこまで管理に関心がある人ならそもそも売却しません。

従ってこれをやるためには、申し込み前の段階で管理会社に開示請求するというかなりイレギュラーな業務が必要です。

「これらの資料は、閲覧することが認められており、仲介業者に取り寄せてもらいましょう」と軽い表現で書いていますが、実はそんなに簡単な話ではないのです。閲覧だけなら無料であっても、検討資料として持ち帰るためには印刷しなければならず、先ほどご紹介した「重要事項調査依頼」同様に手数料が発生します。仲介業者は契約成立時の仲介手数料以外の金を客から貰えないため、当然これらの費用は仲介業者が負担しなければなりません。

買うかどうかまだわからない段階で、こういった面倒な業務を仲介業者がすんなりとやってくれるとは私には思えません。フロント時代、契約のための「重要事項調査依頼」なら私はいくらでも受けましたが、このような請求を仲介会社から受けたことはありません。

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申し込み前に管理組合の財務状況を把握するのはほぼ不可能

仮に資料が入手できたとしても、今度はそれを読み解くのが大変です。

管理組合の収支計算書「管理組合の財務状況」については直近の総会議案書(議事録ではない)に書かれていますが、ここには膨大な量の数字が並んでいます。(写真の議案書では財務状況の資料だけで40頁ある)

管理組合の貸借対照表中古マンションを検討している方は持ち家は初めてという事例が多く、そのような方にとっては一般会計と修繕積立金会計に分かれたマンションの決算資料を見ること自体初めての経験です。「財務状況は適正か?」「修繕積立金は十分に貯まっているか?」「未収金が多すぎたりしないか?」等々のチェックポイントを挙げていますが、そんなことわかるはずがありません。(仲介業者の営業マンも同様)

修繕履歴の調査は一般人には不可能

「過去の修繕状況」に関して言えば、これをまとめるのはフロントでも大変で、一般の方には不可能です。

マンションの長期修繕計画表書修繕状況をチェックするため「長期修繕計画書と直近の決算書を照らし合わせ、数字が一致しているか確認する」なんていう記事もありましたが、無知にも程があるというものです。長期修繕計画はあくまで目安であって、計画と実際の修繕にはズレがあるのが当たり前で、数字が一致するなどほとんどないはずです。

「販売担当者やマンション管理人に、管理組合の理事か管理組合活動に熱心な住民を紹介してもらい、管理の実態を尋ねてみる」と言われましても、個人情報にやかましい時代にこのようなことは絶対に教えません。

共用部の管理状況のチェックにはオートロックの突破が必要

「共用部の管理状況」を見抜くために「共用部の清掃状況」「自転車置き場の整理具合」「掲示板」がチェックポイントとしてよく挙げられます。

チェックポイントの一つである自転車置き場

チェックポイントの一つである掲示板

そして業者の案内による内見では都合の悪い事実は出てこないということで、ご丁寧にも「気に入った物件に関しては自分の足で再訪してみてほしい」と勧めている人もいました。

現代のマンションでこれらをチェックしようと思ったら、その都度オートロックを突破しなければなりません。また掲示物が定期的に貼り替えられているかを確認するためには一定期間通い続けなくてはならず、恐らくその間に不審者としてマークされることになるでしょう。

管理組合の内部事情は聞かれても答えない

「入居者同士のトラブルの有無」を調べるためとはいえ「上下階や両隣にどのような人が住んでいるか」など管理会社は聞かれても絶対に答えません。

マンションの管理室仮に総会議事録を読んだとしても、そこに書かれているのは「質疑応答の要旨」であって発言の全てではありません。総会において居住者間のトラブルに関する発言が仮になされたとしても、個人が特定されるような事項は議事録には記載しないものです。

じゃあどうすればいいのか?

マンションの管理というものは様々なものがからまりあったややこしい世界です。ですから「管理の良し悪し」を外部の人が短期間で見抜く「コツ」など存在しないと断言してもいいと思います。

チェックポイントの一つであるエントランスホール私としては大手が管理している大規模物件をお勧めするとしか言えません。

そのようなマンションは管理会社としても重要であるため絶対に管理を切られることがあってはならず、恐らく会社の中でも優秀なフロントが担当していると思われます。更に課長、支店長といった複数の眼でチェックされることにより、適正な管理が行われている確率が高いと言ってもいいでしょう。

念入りにチェックするのは大切ですが、営業マンが決断を迫る時の常套句である「早く決めないと部屋が無くなりますよ」はあながち嘘ではありませんので注意してください。結局のところ不動産の購入というのは「イチかバチか」なのだと思います。

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◆「中古マンションの狙い目」で重要なのは築年数じゃない

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◆「家は借りるべきか買うべきか」私は自信をもって言い切れる

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◆今だから語れるモデルルームの表と裏

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〖事情通〗「中古マンションの狙い目」で築年数よりはるかに重要な事

新生活に向けて中古マンションの購入を検討している方は多いのではないかと思います。中古マンションは新築に比べると価格も手頃ですし、何より仮設のモデルルームしか判断材料の無い新築と比べ、中古マンションは購入前に実物を確認することが出来ます。今回は中古マンション検討の際に絶対に覚えておいてほしいとある事実についてご説明します。(私の経験則に基づくもので、他のネット記事には恐らくないと思います。)

「中古マンションの狙い目は築何年か?」という不毛な記事 

価格が手頃で物件数も多い中古マンション中古マンションを検討する際にネットでよく見るのが「中古マンションの狙い目は築何年か?」という記事です。

中古マンションは竣工時と比べれば劣化が進行していますし、築年数によっては「あと何年住める?」という問題が発生します。また一部のプレミア物件と違って緩やかに価格が下落しているのが常ですから、こういったことを気にするのは仕方のないことかもしれません。

このような記事の大半が価格の下落率だけを問題とし、将来的に値崩れの心配の少ない築20~25年がおススメ、という結論になっているようです。

しかし築25年前後のマンションの場合、バブル末期に建てられた粗悪な物件を掴んでしまう可能性がそれなりにあります。価格の下落率だけを問題として、狙い目を築年数で決めてしまうのは全く不毛な議論です。

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建設時の社会状況によってマンションの質は変わってくる

建築技術や設備のレベルというものは年々進歩しますし、また建設にかかるコストというものはその時代の経済状況によって全く違ってきます。

竣工した時期により品質が全然違う中古マンションそのためマンションというものは竣工した時期によって品質が全然違っており、価格の下落率だけを根拠として築年数だけで狙い目を決めてはいけないのです。

1981年6月1日

中古マンションを検討するとき一番気にしなければならないのは「1981年6月1日」という日付です。この日に建築基準法が改正され、「新耐震基準」と呼ばれている現在の耐震基準が導入されました。マンションの建築確認を受けた時期がこの前か後かで耐震強度が全然違っていたことは、阪神大震災や東日本大震災で実証されています。

1980年代後半から1990年代前半

いわゆるバブル期に竣工したマンションの場合、コンクリートの強度が今よりもかなり劣っています。また建てさえすれば全て「即日完売」という、ある意味で狂っていた時代です。このような時期にまともに建てられたマンションがあるはずありません。

この時期のマンションをフロントとして何棟も管理していた時期がありますが、とにかく造りが雑だったという印象があります。

様々な好条件が揃った2002年前後のマンション

様々な好条件が揃った2002年竣工前後のマンション私が思う中古マンションの狙い目は16年前の2002年前後に竣工したマンションです。この数年間は立地、品質、設備、価格といったすべての要素において、バランスのとれた良質の物件が数多く供給された理想的な時代だったと言えます。

好立地でまとまった広さの土地が大量に供給された

バブル崩壊によって発生した不況を乗り切るため、多くの企業が福利厚生施設や工場の跡地を積極的に売却しました。

大量に供給されたまとまった広さの土地それにより好立地でまとまった広さの土地が大量に供給されたのですが、そういった場所に建設されたマンションが竣工したのがこの時期です。

土地の供給量が増えればそれだけ地価は下がり、その分だけマンション価格に反映します。そのため立地の良いマンションが比較的安価で供給されたのがこの時期なのです。

100年コンクリートが登場し、建築費も安かった

一方で建物について言えば100年コンクリートの登場により躯体の寿命が長期化し、スラブ厚がそれまでよりアップすることで遮音性が大幅に向上するなど品質が向上しています。

品確法に基づいて登場した住宅性能評価書「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいた「住宅性能評価書」が登場したのもこの時期です。

また建築費が比較的安い時代だったので、1981年に制定された新耐震基準の1.25倍の強度を持つ「耐震等級2」というマンションもこの時代は数多く供給されました。

マンションに必要な設備が一通り揃った

一通り揃ったマンションに必要な設備設備面においてもテレビモニター付きオートロック、宅配ロッカー、サヤ管ヘッダー方式による給水管、二重床二重天井、床暖房、バリアフリー、フルオートバスといった現代のマンションで必須とされている物が一通り揃ったのもこの時代です。

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様々な問題も出尽くしている

この時代の物件は築16年前後ですから新築時からの価格の下落も落ち着いていると思われます。

大規模修繕工事実施中のマンション杭の長さの不足により建物が傾斜したというような竣工時には予想できない瑕疵に悩まされることもないでしょうし、1回目の大規模修繕工事も完了しているタイミングですから管理面の諸問題も一段落しています。

2000年代半ばになって発生した問題

2000年代半ばになると北京オリンピックや上海万博へ向けて中国で猛烈な建設ラッシュが発生し、それに伴って国内では建築資材の高騰により建築費が大幅に上昇しました。そのためそれ以降のマンションは価格の上昇や質の低下といった現象が発生しています。あれほど「品質性能ISM」と言い続けていたライオンズマンションから「1.25倍」がしれっと消えてしまったのがこの時期です。

「築何年目?」ではなく「どの時代の建物か?」が重要

中古マンションを検討する際、「築何年目が狙い目か?」という切り口よりも、「どの時代の建物か?」という切り口の方がはるかに重要ですたとえ5年後に同じような問いかけをされたとしても、やはり「2002年前後の建物が狙い目」と答えると思います。

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〖事情通〗「家は借りるべきか買うべきか」確信を持って出した結論

今回は「家は借りるのと買うのとどちらが得か?」という議論について考えます。これは私が不動産業界に転身した20年前に既にありましたので、恐らく30~40年続いているものでしょうが、いまだに結論が出たという話を聞きません。「買った方がいいという意見を完全に論破した!!」といったタイトルの勇ましいコラムをこれまでいくつも見てきましたが,内容としてはチンケなものばかりで参考になるものは全くありませんでした。しかし不動産業界で売買と賃貸の両方を経験した私には確信をもって出した結論があります。

立場が変われば結論も違ってくるような問題

この問題のベースとなっているのは「家賃を払い続けるのと住宅ローンを払うのとどちらが得か?」というもので、大抵の場合それぞれ発生する費用の合計をシュミレーションして比較しています。

築25年の分譲マンションしかし何十年もの期間中に発生す住宅関連の支出の総合計など簡単にシュミレーションできるようなものではありません。計算方法を少し変えれば全く違う結論となったりするものです。

インターネットが出現する以前、家を借りるにも買うにも唯一の頼りだったリクルート社の「住宅情報」においてもこの問題は「特集」として時々取り上げられていましたが、同じ住宅情報でありながら賃貸版では「借りる方が少しだけ得」、一方売買版では「買った方が少しだけ得」という全く異なる結論を出していた記憶があります。つまり立場によって結論も変わってくるような問題なのです。

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「どちらが得か?」は簡単には言えない

入居者が頻繁に入れ替わることを前提とした賃貸住宅に対し、分譲住宅は永住することが前提となっています。そのため部屋の内装といった質の点では間違いなく分譲の方が良かったと思います。

リフォーム工事終了後の賃貸住宅賃貸の場合は入れ替わりの度に何らかのリフォーム工事が入りますし、何かあれば退去した時交換すればいいという意識が家主の意識の中にどこかしら感じられました。

またオートロック、宅配ボックス、防犯カメラといった現在のマンションに欠かせない設備に関しても、まず分譲マンションで普及してから賃貸住宅にも広まったという経緯があり、やはり分譲住宅の方が質が高かったように思います。

一方で分譲住宅の場合、故障等による設備の修理は当然のことながら全額自己負担です。分譲マンションの場合は専有部と共有部に分かれていて、ごくごく大雑把に分けると玄関の内側で起こったことについては自己負担となります。

それに対し賃貸住宅の場合、消耗品関係を除き設備の故障については家主負担となっています。また退去時における原状回復に際しても、国土交通省ガイドラインや東京都住宅紛争防止条例(東京ルール)により自然損耗や経年劣化については借主は負担しなくてよいとされています。

分譲の場合固定資産税が架かると言いますが、賃貸の場合も更新料や契約時の諸経費があり、借りるのと買うのとどちらが得かということは簡単には言えないのです。

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「どちらが得か?」は些末な問題

家というのは生活の場ですから、どのような家に住むのかということは、その人がどういう生き方をしようとしているかを示すものです。

田園都市線南町田駅前の分譲マンション住む場所は当然大切です。同じ田園都市線沿線でも桜新町、溝の口、鷺沼、青葉台、南町田のどこを選ぶかで全く違った生活になります。これらの街にはそれぞれ違った特徴があり、単純に渋谷に近ければいいというものではありません。

またマンションの強みは利便性で戸建の強みは独自性だと思っていますが、人生の中でこのどちらを選択するのかということも大切です。

家を探すという事はこれだけ重要なことなのですから、「買うのと借りるのとどちらが得か?」などという些末なことで悩むのはやめましょう。「買いたい」と思うような物件があったら買えばいいし、逆に「今が買い時」などという声は無視すればいいのです。

賃貸住宅は高齢者に厳しいという現実

しかし賃貸住宅を語る上でどうしても避けることが出来ない問題があります。賃貸物件の営業をやっていた時代に痛感しましたが、日本の賃貸住宅は高齢者に非常に厳しいというのがどうしようもない現状です。

高齢者でも入居可能な賃貸住宅高齢者の場合現役世代と違って収入面が限られるということと、室内で万一のこと(要するに孤独死)が起きる可能性が他の世代より高いという事が原因として挙げられます。実際の所、高齢者を受け入れてくれる物件はかなり限れられていましたし、仮にOKという場合でも内容のいい親族が保証人となり、かつ近くに住んでいることといった厳しい条件がつきした。

また高齢者可であっても年金の範囲内で借りることが可能な物件は限られます。そのような年齢になってエレベーター無しの4階など住めるでしょうか。

前述の「完全に論破した!!」の筆者はこの問題に関して「はっきり言ってウソ」と断定し、その根拠として「私自身賃貸住宅の大家だが、年齢にかかわらず部屋を貸している。」「高齢化社会になればサービスは一層充実していく」という2点を挙げています。前者に関してはこの人個人の考えであって一般的な貸主の姿勢とは言えず、後者は単なる希望的観測にすぎません。

この程度の理屈で「論破した」と言い、本まで書いているのですから「コンサルタント」や「不動産投資家」なんていい加減なものです。

どうしても借り手がつかないような物件は別として、一定以上の水準の住宅についていえば、高齢者がその他の世代と同じ土俵で家探しができるという事はあり得ないと思います。

リタイアするまでにはどこかで買っておいた方がいい

家は借りるのと買うのと「どちらが得か」という問題はおそらく今後永久に決着はつかないでしょう。しかし「どちらがいいか」ということなら、リタイアするまでにどこかで買っておいたほうがいいと私は思います。

景気やら地価やら金利やらといった「買い時」にまつわる雑音は一切無視して、「買いたい」と心から思える物件に出会った時に腹をくくって自分で決断するようにしてください。

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◆家探しをする前に知っておいてほしい「モデルルームの表と裏」

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◆中古マンションを探す際の「狙い目」とは

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◆マンションの2025年問題を避けるには

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〖事情通〗今だから語れるモデルルームの表と裏(裏編)

今回はマンションのモデルルームにおいて、普段一般の方が見ることが出来ない裏側の姿をご紹介します。

「買います」と言わせるために様々なしかけがある

マンションというものは人生でそう何回もない大きな買い物であり、検討する場合はどうしても慎重になり、ついつい「もう少し他の物件も見てからにしよう」となりがちです。

買うのに勇気が必要な鎌倉の超高級マンション確かに「わかりました。買います。」と言うのは清水の舞台から飛び降りるほどの勇気がいるものですが、営業マンの側からするとお客様の気持ちを尊重し過ぎていると一部屋も売れないことになります。(こういった弱腰の営業を「御用聞き」と呼んでいた)売るためには清水の舞台を前にして足がすくんでいる人の背中をそっと押してあげる(突き落とす)ことがどうしても必要なのです。

そのためモデルルームには来場したお客様の気持ちを盛り上げ、最終的に「わかりました。買います。」と言わせるために様々なしかけがあります。

成績のいい営業マンとそうでない者の格差

モデルルームを訪れると接客コーナーに通され、そこでまずアンケートを書くことから始まります。

中央林間駅前のモデルルーム書かれた内容を見てプロジェクトリーダーが担当する営業マンを指名するのですが、この時リーダーがアンケートの内容で真っ先に見るのが勤務先と年収です。

医者・弁護士・一流企業勤務、あるいは高年収といった「内容のいいお客様」ほど腕のいい営業マンが担当します。マンションは一部屋売るのも大変であるからこそ、そういったお客様は絶対に決めなければならないのです。

従って成績のいい営業マンには次々といいお客様が割り当てられ、そうでない者には逆になります。勝てば勝つほど強い馬の騎乗依頼が来る、まさに競馬の騎手のような世界でした。常にお客様の来場予定がある営業マンがいるのに対し、リーダーの厳しい視線と罵声にさらされる中、ひたすら電話をかけまくるしかない者もいます。控室のドアの向こうはこんな世界なのです。

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商談のつかみの話題も決まっている

そうして商談がスタートするのですが、私がいた会社の場合は必ず「今が買い時です」という話題からスタートするように決まっていました。

今が買い時な根津の高級マンション景気がいい時はまさにその通りなのですが、そうでない場合はどうするのでしょうか。

不景気の時は政府が景気刺激策をとりますが、大抵の場合住宅政策はその柱となります。税制上の優遇措置等様々な手が打たれるため「住宅を買いやすくするため政府がこれだけのことをやってくれるのに、これを使わない手はないでしょう。」という話法を使っていました。はっきり言ってこじつけですが、その時々の経済状況に合わせてひねり出すのです。

「今が買い時」を納得させて初めて、「つかみはOK」ということになり、「当社のマンションは素晴らしい」という話題に入ることができます。

接客コーナーの座り方にもルールがある

せっかく来場してくれたお客様ですからあっさりと帰してしまうことは許されません。

モデルルームの接客コーナー商談の最中に営業マンが「ちょっとお待ちください」と言って席を外す場面が度々あると思いますが、一旦控室に戻って商談の進行状況をリーダーに報告し、指示を受けていると思った方がいいでしょう。

私のいた会社では控室のリーダーから「一旦戻ってこい」といったサインが出されることがあり、接客コーナーでは控室のドアが見える側に座るという事まで決まっていました。

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簡単に部屋を見せてはいけない

通常は物件について一通り説明をしてから「それでは部屋を見ましょう」ということになるのですが、優秀な営業マンほど簡単には部屋を見せません。

都心のマンションの棟内モデルルーム一度見せてしまえばそのまま帰られてしまう恐れがあるからです。とある完成物件の棟内モデルルームにいた時、部屋を見に来たお客様を相手に3時間マシンガントークを繰り広げた挙句、「今日はもう暗いから次回にしましょう。」と再来場のアポイントを難なくとって、そのまま返してしまった凄腕がいました。

ありとあらゆる手段で賑わいを演出する

マンションは何千万円という金額の買い物となるため、申し込みを貰うためにはお客様の気持ちを盛り上げることが大切ですが、そのためには多くのお客様がいることで生じる「賑わい」というものが絶対に必要です。接客コーナーがガラガラという状況では、とても高額の物を買おうという気分になんかなるものではありません。

大和駅前で工事中の分譲マンション私のいた会社では「満卓は七難隠す」という言葉がありました。接客コーナーが満卓ということで生まれる「賑わい」には、人の気持ちを盛り上げる不思議な力があったと思います。そのため各営業マンが顧客の再来場のアポイントをとる際、わざと時間帯が重なるように調整したり、いかにも賑わっているように見せかけるため、単なる通行人に声をかけて引っ張り込んだりしたものです。

満卓に見せかけるために空いているテーブルを片付けたこともあります。

壁に貼られた価格表のバラだって利用する

接客コーナーが賑わっていると、早くしないと部屋が無くなるという気持ちにお役様が自然になってくれます。

マンションのモデルルームの接客コーナー接客コーナーの壁には巨大な価格表が貼られ、申し込み済みの部屋にはバラが付けられていますが、お客様の気持ちを盛り上げるため状況に応じてバラの位置を変えてしまうことだってやります。

そのため最新の申し込み状況はお客様に対しての最高機密でした。不動産業者にはやってはならない事項が法令により定められていますが、接客ルームのバラについては対象外ですから特に問題ないのです。

「買います」と言わせるためにありとあらゆる手段を尽くす

お客様に「買います」と言わせるために業者はあの手この手を尽くします。営業が商談中に席を外した、携帯でどこかへ電話をかけた、かかってきた電話に出た等々一つ一つの動きに全て裏があると思って下さい。マンションを買うのも大変ですが、売る方も大変なのです。

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◆業界経験者が語るモデルルームの表と裏(表編)

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◆万が一を考えると超大手の物件を買った方がいい

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◆「買ってはいけないマンションを見抜くコツ」など存在しない

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〖事情通〗今だから語れるモデルルームの表と裏(表編)

今回と次回ではマンションのモデルルームの表と裏についてご紹介します。

年が明けて不動産が一番動く時期を迎えました。賃貸物件はもちろんのこと、4月からの新年度の生活に向けて3月末入居開始物件を検討している方も多いと思います。

新築マンションの購入を検討する場合、ほとんどの場合建設地の近隣に設けられたモデルルームを訪れることになります。この時マンションは完成前の状態であるため、実物を見ないまま購入の可否を決断せざるを得ません。

私は不動産業界で19年間過ごし、マンションに関しては売買、賃貸、管理と全ての分野で実務経験があり、モデルルームについては表も裏も知っています。今回はその中で外から見ることのできる表の部分について書いてみたいと思います。

モデルルーム販売は財務上のどうしようもない都合だった

マンション事業はまず土地を確保するところから始まります。マンションを建てられるだけの土地の購入が決定すると、業者は土地代と建設費を銀行から借りてマンションを建設するのですが、借りたお金には当然のことながら利子が発生します。そのため業者としてはできるだけ早く返済する必要があります。

マンションの工事現場マンションの竣工時には完売していて資金の回収が完了していることがベストで、そのためにまだ建設中の段階から(時には着工前から)モデルルームでの販売を開始させる必要があるのです。

また竣工・引き渡し後、まだ売れていない部屋についてはマンション業者が区分所有者ということになります。そのためその分の管理費と修繕積立金の負担も発生してしまいます。この負担も業者にとってはばかになりません。

本来なら完成した実物の部屋を確認してその上で購入を検討することが理想ですが、モデルルームによる青田売りが無くならないのはこういったどうしようもない財務上の事情だったのです。

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「現物現場販売」は最大手の大京でも無理だった

約15年前に当時業界最大手だった大京がモデルルームを廃止したことがあります。まだ工事中の段階で幾つかの部屋を先行して完成させ、客にヘルメットをかぶらせて実物の部屋を案内するのですが、このような営業スタイルを「現物現場販売」として大々的にPRしていました。しかし結局のところ上手くいかず、数年で従来の青田売りに戻ってしまっています。

まだ工事中の段階のマンション先ほど述べた財務上の問題もさることながら、日本においては「完成物件=売れ残り」というイメージが根強く、ライオンズマンションの大京でもこれを打破できなかったという事情もあります。

最大手でもできなかったのですから、中小の業者では尚更無理です。新築マンションにおいては今後もモデルルームによる完成前の販売が続くと思われます。

棟内モデルルームのメリットとデメリット

よく入居済マンションに「棟内モデルルーム公開中」という幕がかかっていたりしますが、これは竣工までに売れなかった部屋になります。

竣工までに売れなかった部屋このような物件は部屋の造り、眺望、日当たり、周辺環境等全て実物を確認できるメリットがあり、「どうしても実物を確認しないと不安だ。」という方にはお勧めです。売れ残っている部屋ですから価格交渉に応じてくれる可能性も大です。

デメリットとしては数十戸ある部屋の中で最後まで売れ残っていたという事です。何か他の部屋には無い重大なネックがある事が当然ながら考えられます。その点を確認し、自身の許容範囲に収まるかはっきりとさせはしょう。

モデルルーム内部はどうなっているか?

モデルルームの中は、接客コーナー、説明用のスペース、営業控室の3つに分かれています。

モデルルームの入り口接客コーナーには商談用のテーブルがいくつも並べられています。華やかさを演出するために観葉植物が置かれたり、商談中子供が退屈しないようにキッズコーナーが置かれたりします。壁には巨大な価格表が貼りだされ、幾つかの部屋には売約済みのバラが付けられています。

説明用のスペースにはマンションの模型や完成予想図が置かれ、またシアタールームで映像をみることにより完成時の様子がイメージできるようになっています。そして何タイプか部屋が作られています。

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モデルルームと実際の部屋は違う

ぱっと見はきれいに見えるモデルルームモデルルームは建設地周辺の立地のいい場所に確保した場所(駐車場であることが多い)にプレハブ造で建てています。

裏に回ればプレハブであることがすぐにわかるぱっと見はきれいでも裏側に回ればこんな感じです。

ですからこちらで見ることが出来るのは、プレハブの中に仮設で作った部屋でしかありません。できるだけ似るように作られてはいますが、実物とはやはり違ってくるのはやむを得ないものがあります。

スペースの関係で部屋を完全に再現できず、あるべきところに部屋が無い場合や、実際とは左右が反転している場合もあります。(その旨の説明はある)ひどい場合は寸法や天井の高さが違っていることもあります。コンクリートスラブの中に作った部屋ではないので、床の感触などもかなり違います。

よく「モデルルームを見るコツ」として「メジャーとデジカメを持っていく」とか「スリッパを脱いで歩いてみる」とか書かれていますが、そもそも実物でなく仮設の部屋ですから、こんなことをしても全く意味はありません。

モデルルームでは大雑把なイメージがつかむことだけにとどめ、後は穴のあくほど図面と建設地周辺を見ましょう。

内装のセンスより構造と周辺環境の方が大切

「あそこのモデルルームは綺麗だった。」とか「内装のセンスが良かった。」といった感想をよく聞きますが、そんなことよりも営業マンから構造に関する説明をしっかりと聞き、その上で建設地に足を運んで周辺環境をしっかりと確認する方がよっぽど大切です。内装のセンスとかクロスの材質といったものなど後からどうにでもなるのです。

周辺環境が優れているマンション次回はモデルルームの客から見えない場所に関して書いてみます。マンションという高額な商品に関し、客に「買います」と言わせるための様々な仕組みがモデルルームには隠されています。

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◆業界経験者が語るモデルルームの表と裏(裏編)

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◆家は借りるのと買うのとどちらが得か?

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 ◆業界経験者が語る不動産業者との付き合い方

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◆「管理の行き届いたマンションの見分け方」のウソ

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引っ越しシーズン突入直前スペシャル「部屋を退去するのに一体いくらかかるのか?」

前回「家を借りるには一体いくらかかるのか」と題し建物賃貸借契約を結ぶにあたり必要となる費用の項目・内容についてご説明いたしました。

新しい家に引っ越すためには現在住んでいる場所を解約して退去しなければなりません。その場合どのような手続きが必要で、費用はいくら位かかるのでしょうか。

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解約通知
まずはまずは管理会社もしくは直接大家さんへ解約の申し入れをしなければなりません。借主からの解約申し入れは大抵の場合1ヶ月前だと思います。(まれに2ヶ月前という場合がある。)仮に本日11月17日に解約を申し入れた場合、最短の解約日は12月16日です。もちろん1ヶ月より長い期間の解約予告でも全く問題ありません。解約の場合解約日、退去後の連絡先、敷金を清算した後の返金先口座番号が絶対に必要となるため後で書面の提出を求められることになると思います。その場合でも最初に電話で申し入れをした日が解約の受付日になります。

一度申し入れた解約通知は取り消すことができる場合とできない場合があります。管理会社によって違いますので解約申し入れの際確認が必要です。

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解約立会い
解約日と退去日は同じである必要はありません。11月17日に解約予告をした場合最短の解約日は12月16日で、そこまでの家賃は発生しますが、極端な話11月18日に退去しても特に問題はありません。
引っ越しが終わったら管理会社の担当と「解約立会い」をすることになります。部屋にキズや汚れはないか、それは故意・過失ではないか、通常クリーニングで落ちるか否かを借主と確認します。そのうえで鍵を返却します。

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原状回復・敷金精算
退去が完了すると次の募集に備えてお部屋のリフォーム工事を実施しますが、この時借主がどこまで費用を負担するのかということについて、各地で習慣が異なっていてトラブルが頻発していました。この問題に関し平成10年3月に国土交通省よりガイドラインが出され、平成16年10月1日に東京都で「賃貸住宅紛争防止条例」が制定されました。業界ではこれを「東京ルール」と呼んでいて、重要事項説明書と併せて契約前に書面で説明しなければならないものとなっています。私が最初に賃貸住宅の営業に従事した平成19年頃は東京都と首都圏のそれ以外の地域では費用負担の基準が異なっていましたが、現在では神奈川・埼玉・千葉の各県も東京都の基準にのっとっているようです。

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基本的な考え方としては「借主は故意・過失・善管注意義務違反・その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧する」と定めています。「賃借人が借りた当時の状態」に戻すというのではありません。
具体的には経年劣化・自然損耗・通常の使用による住宅の損耗等の復旧は貸主の費用負担で行い、借主は費用を負担しないものとされています壁に貼ったポスターや絵画の跡、日照などの自然現象によるクロスの変色、テレビ・冷蔵庫の背面の電気ヤケ等が該当します。一方で借主の責めに帰すべき事由による損耗は借主負担です。
一方で貸主と借主は両者の合意により上記の原則と異なる特約を定めることができるとされています。「入居期間の長短に拘らず借主負担で室内クリーニングを実施する」というのはほぼすべての契約に於いて共通していると思います。私の過去事例では41.72㎡の2DKで37,800円、34㎡の1DKで28,080円、20.79㎡の1Kで27,000円(全て税込)でしたから㎡あたり1000円前後ということでしょう。
その他和室の関係した畳、襖、戸襖を電球や蛍光灯と同じく消耗品とみなし、張替費用を借主負担とする場合があります。これも私の過去事例では畳1枚4,860円、襖1枚3,240円、戸襖1枚3,240円でした。和室を洋室にリフォームしていても押入れはそのままという部屋もありますが、この場合も襖張替の費用が発生します。

f:id:minamimachida0706:20161117205842j:plainこのような通常損耗の原状回復について賃借人が負担する義務を負うことを「通常損耗補修特約」といい、①範囲を特定する②金額を明示する③暴利ではない、という3要素を満たしていれば法的問題はないようです。
以上の内容を踏まえて部屋の汚れ、キズ、破損等に関して貸主と借主の負担割合を決定し、それに基づき管理会社より退去時清算書が送られてきます。特に問題なければ原状回復の借主負担分が敷金から生産され、差額が指定口座に振り込まれます。ほとんどの場合敷金の範囲内で済みますが、敷金で清算できない場合は追加支払いが発生する場合もあります。
これで退去の手続きは完了です。


賃貸住宅を巡る状況としては貸主に厳しくなってきていると思います。退去があれば部屋を綺麗にしなければ次の人が入ってくれませんが、実態として発生する費用のかなりの部分が貸主負担となっているようです。せっかくお金をかけて綺麗にして次の人に入居してもらっても、半年以内の短期で退去されたらやってられないでしょうね。
借主は借地借家法で容易なことでは追い出されないよう守られています。それに加えて退去時には国交省のガイドラインでも守られているのです。賃貸住宅を巡る紛争では借主側が「自分たちは弱者である」と声高に主張するのが常ですが、私はそれに対して首をかしげざるを得ません。

◆セットで読みたい部屋を借りるのに必要な費用 

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引っ越しシーズン突入直前スペシャル①「家を借りるのに一体いくらかかるのか?」

今年も早いもので11月中旬となり、会社では各所に配布する来年のカレンダーの準備が始まりました。年が明ければ引っ越しシーズンのスタートで、不動産業者にとっての繁忙期が始まります。

f:id:minamimachida0706:20161111220536j:plain引っ越し慣れしている方もいれば、これまでずっと実家暮らしで初めての一人暮らしという方もいるでしょう。引っ越しをするにあたっての注意点などこれから年末に向けて触れていきたいと思いますが、今回は家を借りるには一体いくらかかるのかということについてご説明します。

家を借りる際に必要なお金にはどのようなものがあるでしょうか。
① 敷金
賃貸借契約を結ぶにあたって借主から貸主に対して預けるお金です。通常は退去の際の各種清算の財源として用いられ、差し引き金額が返金されます。清算時に不足があれば追加の支払いが必要になります。
② 礼金
契約時に借主が貸主に払う「帰ってこないお金」です。貸主と管理会社が折半したり、客付けをしてくれた仲介会社へのマージンの財源として使われることもあります。最近は礼金を取らないことが多いですね。
③ 家財保険料
借主は漏水や火災等の災害に備えて保険に加入しなければなりません。2年間で1R・1Kなら15,000円、3LDKなら20,000円が目安です。
④ 鍵交換代
物件によって任意の場合と必須の場合があります。U9と呼ばれる通常タイプで13,000円~18,000円、複製の難しいディンプルキーで18,000円~28,000円くらいです。(税別)
⑤ 保証料
連帯保証人をたてず、保証会社に依頼する場合発生します。保証会社必須の場合とそうでない場合があります。毎月発生する金額(賃料・共益費・駐車場を借りる場合は駐車料)の合計の50%が目安です。(保証会社によって異なります)連帯保証人を立てる場合は不要です。
⑥ 退去時清掃費用
敷金ゼロ・礼金ゼロのいわゆるゼロゼロ物件でも退去時の清掃費用は発生します。万が一の場合に備えて退去時清掃費用として契約時に事前に徴収することがあります。
⑦ 消毒料
噂でしか聞いたことがないのですが、このような名目の費用を請求する会社もあるようです。事前にお部屋の消毒をしましたということですが、せいぜい室内でバルサンを炊く程度だそうです。このような費用を請求する会社はやめた方がいいでしょう。
⑧ 日割り賃料
契約開始日が1日であるとき以外は最初の月の賃料・共益費は日割り計算になります。
⑨ 前払い賃料
最初の月の賃料が日割りの場合、事前に翌月の賃料も頂いておく場合があります。これは不動産会社によって仕組みが違うので注意が必要です。
私が現在勤務している会社の場合、契約開始が20日以降の場合、当月の日割り賃料と翌月分賃料を契約時に頂き、19日より前の場合日割り賃料のみ頂きます。毎月27日が賃料の振り込み日となっているため、支払いが立て続けになって混乱することを防止する意味があります。
会社によっては1日契約開始の場合のみ当月分賃料だけで、開始が2日以降の場合は翌月分賃料をとるという場合もあります。その場合、仮に12月2日契約開始の場合、12月の30日分の賃料と1月の1ヶ月分賃料が必要です。最終的に支払う金額は同じなのですが、契約時に必要な金額が大きく違ってきますので事前に注意が必要です。
⑩ 仲介手数料
物件を見つけてくれた不動産会社に対して支払う手数料です。通常1ヶ月分の賃料+消費税となります。ちなみに賃貸にしても売買にしても不動産会社がもらえる手数料は全て成功報酬であり、とれだけ手間ひまかけて物件をご紹介しても成約までいかなければ全て無駄になってしまいます。

だいたいこんなところだと思います。①③⑧⑩は必須。②④⑤⑥⑨は場合によって必要。⑦をとる会社は相手にしないようにしてください。

実際の事例に添ってご説明します。
賃貸アパート 2LDK 48.76㎡
賃料64,000円 共益費2,000円
敷金1 礼金0
保証会社利用 鍵交換はやる(13,000円+税)
契約開始日平成28年11月17日

 

今回利用する保証会社の場合保証料は64,000円と2,000円の50%で33,000円です。
保険料は部屋の広さから17,500円としました。
弊社の場合11月17日開始の場合は翌月分賃料はとりません。その結果契約時に必要な金額は以下の通りです。
11月分賃料  29,866円(14日分)
11月分共益費   933円 (14日分)
敷金     64,000円
仲介手数料  69,120円(税込)
保険料    17,500円
初回保証料  33,000円
鍵交換代   14,040円(税込)
合計    228,459円
仮に前払い賃料をとる会社の場合12月分の賃料と共益費が加わり契約時に必要な金額は294,459円になります。

f:id:minamimachida0706:20161111220628j:plain多少の違いはあるにせよどこの会社でも計算方法は同じだと思います。皆様もこれを参考にして不動産屋の店頭に貼られた物件資料を見るようにしてください。

※尚、上記についてはすべて首都圏周辺の不動産取引事例にのっとっています。特に関西圏ではこれと異なっているかもしれません。

◆部屋を退去する際必要になる経費 

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