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〖相場〗「中古マンションを査定額より600万円高く売る」は無理である理由

今回は不動産の価格というものについて書いてみます。中古マンションの売却に関し、ありえない記事を発見したので我慢できませんでした。

「はてなブックマーク」で目立っていた2つの記事

はてなブックマークで「中古マンション」と入力して検索してみると「査定額より500万円高く売れた時の詳しい話」「中古マンションを査定額より600万円高く売却するまで」といった類の記事に数多くのはてブが付いていました。それだけ不動産の価格というものに対する関心は高いように思われます。

新築マンションの棟内モデルルーム不動産取引を称してよく「一生に一度の買い物」と言われます。確かに戸建にせよマンションにせよ不動産というものは高額であり、また購入にあたっての手続きが面倒であるためそう何回もできるようなものではありません。それだけに少しでもお買い得な物件を探そうという気持ちになるのは仕方のないことかもしれません。

新築物件の価格はどうやって決まる?

皆様は不動産の価格というものがどのようにしてつけられているかご存知でしょうか。

新築戸建ての建設現場新築の場合は単純に土地代+建設費+経費です。

土地代に関しては売主と買主が1対1で取引する相対取引か、多数の希望者の競争となる入札かによって大きく金額が変わってきます。建築費については社会情勢の影響を受けやすく、現在は東日本大震災の復興需要や東京オリンピック関連工事等の影響でかなり高くなっているのではないかと思います。

これで売れればいいのですが、売れ残った場合は価格を下げるしかありません。

中古物件の価格を決定する「相場」とは何か?

中古物件の場合は価格の算定方法というものはなく、ただ「相場」というものがあるのみです。

不動産売買契約書

不動産を売却する場合、誰もが1円でも高く売りたいと思っています。しかし強気の価格で市場に出してみたとしても、似たような物件がより安価に出ていればそちらの方が売れてしまうため、相場というものは無視できないのです。

実際には適正価格より少し高めの金額で市場に出し、反響等の情勢を見ながら徐々に価格を下げてみるという方法をとる場合が多かったように思います。

逆に不動産を購入する場合、誰もがいい物件を1円でも安く買いたいと思っています。希望の物件が予算通りであればいいのですが、そういうことはそう滅多にあるものではありません。そのため➀高くても我慢して買う、②その物件の価格が下がるのを待つ、③諦めて別の物件を検討する、という3通りの対応がありますが、②の場合他の人に買われてしまう恐れがあります。

いずれにせよ売主は「1円でも安く買いたい」買主を納得させる金額を提示しなければならず、一方で買主は「1円でも高く売りたい」売主が納得する金額で合意しなければならないのです。

この様にして売主と買主がギリギリ一致したポイントが中古物件の価格という事になり、そしてこれらの成約事例を積み上げたものが相場です。当然のことながら広さ、間取り、築年数といった要素に応じて相場は変化します。

不動産に「掘り出し物」がない理由

不動産の仕事をやっていると相場というものがいかによくできているか痛感することになります。相場より高い物件は売れませんし、相場より安い割安の物件にはそれなりの理由があります。「1円でも高く売りたい」と「1円でも安く買いたい」がぶつかり合う不動産取引においては、「掘り出し物」は本来存在しないのです。

中古マンション

私は賃貸でも売買でも査定を何回もやりましたが、周辺の成約事例をもとに割り出した相場から導き出した査定金額で大きく外したことはこれまでありません。

戸建でもマンションでも持ち家の方ならポストに「売り物件募集中」というチラシがいっぱい入っていると思いますが、そこには「無料査定実施中」という事が必ず書かれています。

私の場合は反響をいただいたお客様のご自宅を訪問し、「ともかく一通り見せてください」といって全ての部屋を一応確認していましたが、これは単にポーズでしかなく大抵の場合は会社を出る時に提示する金額は決まっていました。

「相場より600万円高く売る」のは無理

はてなブックマークに出ていた「中古マンションを査定額より600万円高く売却するまで」を見ると、夫の転勤で引っ越さなければならなくなった美大卒の主婦が登場し、成功するために「がんばったこと」を紹介しています。

中古マンション

➀不動産会社選びを間違えない、②一般媒介を選び大手三社と契約する、③居住中に売却する、④写真は大切⑤内見は日当たりのいい時間帯によく掃除された状態で、⑥事前に良くない情報も伝える、⑦退去前にハウスクリーニングを実施する、という内容でしたが、これらは別に目新しいものはありません。(⑦は意味不明)家を売却しようとしている人ならこの程度のことは誰でも気を付けています。

買主の側からすれば似たような物件で600万円安いものが他にあったはずであり、相場を無視したこのような事例はよほどのことがない限りありません。

不審に思ってもう一つの「査定額より500万円高く売れた時の詳しい話」を見ると、こちらでも4人家族の主婦の体験談が書かれていましたが、不思議なことに先ほどと一言一句変わらないチェックポイントがこちらにも掲載されていました。

恐らくこの二つの記事は同一人物がアクセスを集めるためだけに書いたと思われますが、不動産に関してはこういういい加減な記事が多いので注意してください。

「掘り出し物」を探すのは無駄である

不動産の営業をしていた時代、「もっとよく探せば掘り出し物が見つかるかもしれない。」と言っていつまでも決断できないお客様がいました。しかし「売主は1円でも高く売りたい」

という原則を踏まえると周辺相場より極端に安い「掘り出し物」というものは存在しないということをお分かり頂きたいと思います。

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